房地產調控 房地產政策 房地產市場 房地產行業 行業動態

      一項針對百位經濟學家“2018年中國宏觀經濟形勢與政策問卷調查”結果顯示，51%的專家認為“房地產價格泡沫嚴重，存在較大的金融風險”。

        不過，過去兩年執行的房地產調控政策正在發揮作用。中國指數研究院2月26日發布的數據顯示，2月，受監測的21個主要城市樓市成交量整體環比下降38.2%，同比下降28.6%，其中一線城市降幅最為顯著。與此同時，價格也出現下行跡象。以上海為例，據同策研究院監測數據顯示，截至2月25日，2018年至今，上海市商品住宅市場成交均價43021元/平方米，同比下滑8.28%，下降幅度較明顯。

       而在一些熱點地區，房價下調的幅度更大。比如燕郊不少二手房小區與去年春節房價相比幾近“腰斬”。另外，從同比數據看，11個城市的新建商品房住宅價格出現了下調，主要有深圳、無錫、福州、南京、成都、北京、杭州、鄭州、合肥、上海。其中，二手房廈門跌幅第一，北京跌幅第二，分別下調了0.8%與0.6%，同時，17個城市出現了下調。

      因此，在銀行按揭貸款的收緊態勢已經持續了一年有余，春節過后，部分銀行和地區的首套房貸款利率出現上調。根據融360數據顯示，2018年1月份，全國首套房貸款平均利率為5.43%，相當于基準利率1.11倍，環比2017年12月份上升0.93%；同比去年1月份首套房貸款平均利率4.46%，上升21.75%。

    根據不完全統計，春節過后，包括河北、安徽、廣東、江蘇等省份的多個地區首套房貸款利率有了不同程度的上漲：多個重點城市的首套房貸款利率最低上浮5%-20%，國有大行上浮相對較少，股份制銀行上浮偏多。

    在一定意義上，房地產泡沫是一種貨幣現象，即過于寬松的貨幣政策導致流動性泛濫，過多的貨幣追求供給受到限制的房產，導致后者價格大幅上漲。價格上漲形成的財富效應又刺激更多的人進行投資，而那些還沒有支付能力的家庭擔心以后會買不起房子，因此，會通過借款籌集首付款，也即是說，杠桿率不斷提高，最終形成地產泡沫與金融風險，類似于美國的次級貸款現象。

    但是，中國房地產市場過于龐大，與金融體系存在千絲萬縷的關系，尤其是一些企業或地方政府以土地資產做抵押融資借款。因此，緩解尚未購房者的居住壓力，讓房地產泡沫軟著陸以防范金融風險，需要一個長周期去實現，在這個周期里，調控不能反復，要保持持續的壓力，同時，又不能短期內刺破泡沫，需要一個系統性的方案。

    首先，要堅持“房住不炒”的總體定位，通過政策將繼續遏制投資投機性需求，擠壓炒房套利空間，弱化住房金融屬性，使其重歸居住屬性?！岸嘀黧w供給”注重深化住房供給側結構性改革，通過新增住房供應主體，優化供應結構，與此同時，“租購并舉”強調以滿足多層次的住房需求為出發點，從供給端推動房地產市場長效機制建設。

    其次，就是打好防范化解重大風險攻堅戰，也就是守住不發生系統性金融風險的底線。房地產市場能否穩定有序地調整，是關系到化解金融風險的重要因素。這反映在兩個方面，一是調控政策不到位，貨幣政策失控，導致房價繼續暴漲，另一方面，就是在調控過急導致泡沫破裂，出現硬著陸，并將風險傳染到金融體系。因此，處理這個問題需要穩中有進，控制住貨幣總閘門，保持一個穩健中性的狀態是最重要的。金融體系去杠桿與逐步退出寬松貨幣政策，既可以打消人們短期內對房價的預期，又通過改變貨幣環境制約了市場的非理性的投資或購買行為。要知道，正是過于寬松的貨幣政策，使得大規模的資金通過杠桿涌入樓市，而那些安守本分的人承擔通脹成本。

    對房地產業“房住不炒”的定位以及持續嚴格的調控，不僅僅是避免地產泡沫過大以及防范金融風險。更大程度上，是結束過去十幾年中國過于依賴房地產投資的發展模式，走上高質量發展的道路。

    我國經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段。高質量發展，就是能夠很好滿足人民日益增長的美好生活需要的發展，它是以實體經濟為根本，并通過改善供給側的質量與效率為目的。在過去幾年，中國經濟出現了脫實向虛的趨勢，資源過度流向金融與地產業。而高質量發展，需要金融業回歸到為實體經濟服務的主業上來，也要擺脫經濟增長對地產業的依賴。

       通過一個長周期的調控，讓房地產回歸到居住的本質，而不是經濟增長的主要動力，更不是金融投機的商品。房地產回歸到居住的本質，是避免中國經濟空心化以及金融風險聚集的根本要求，也是推動中國經濟高質量發展的前提。